Home    5 cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà Thủ Đức năm 2019

Mua bán nhà Thủ Đức đang nhận được sự quan tâm từ đông đảo người dân cũng như nhà đầu tư khu vực phía Nam. Để giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà Thủ Đức, bạn hãy chắc chắn thuộc lòng 5 nguyên tắc sau đây!

Những điều cần biết khi mua bán nhà Thủ Đức để tránh rủi ro​

Đã có rất nhiều trường hợp đáng tiếc xảy ra khi mua bán nhà Thủ Đức như: Pháp lý không rõ ràng, đất thuộc quy hoạch, làm giả sổ đỏ, bán đất của người khác… Vì vậy, để hạn chế tối đa những rủi ro không mong muốn, bạn nên tham khảo một số những thông tin sau:

1. Xác minh bên bán nhà Thủ Đức có quyền bán đất không?

Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:

+ Người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc

+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng (trong trường hợp này phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp).

2. Xác minh thửa đất dự định bán là tài sản chung hay tài sản riêng

Nếu thửa đất được rao bán nhà Thủ Đức là tài sản chung gồm 02 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Tài sản chung của nhiều người thì theo Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất…thì Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ.

+ Trường hợp 2: Tài sản chung của vợ chồng thì theo Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Như vậy, nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

3. Bán nhà Thủ Đức liệu có thuộc quy hoạch?

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp: Trường hợp 1: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình…

Tuy nhiên, dù là bán nhà Thủ Đức hay bán nhà Gò Vấp thì trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (nếu thu hồi thì mức bồi thường sẽ không cao bằng giá mua – người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ).

Trường hợp 2: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

– Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng (không bị hạn chế quyền xây dựng…). Tuy nhiên, thường khi có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý…thì người mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự định mua.

4. Khi bán nhà Thủ Đức đã có sổ đỏ hay chưa?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp theo quy định trên). Như vậy, nếu bên chuyển nhượng mà không thuộc 02 trường hợp trên thì không có quyền chuyển nhượng.

5 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

– Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng minh nếu có xảy ra tranh chấp.

– Khi mua bán nhà Thủ Đức, người mua không nên mua đất dưới hình thức “giấy viết tay”, vì hình thức mua bán này hiện tại không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP chỉ có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ:

+ Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

+ Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

– Nếu không công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì không thực hiện được thủ tục sang tên người sử dụng đất trong Sổ đỏ (sang tên trước bạ).

6. Đặt cọc khi mua bán đất Thủ Đức

tranh-chap-dat-dai

Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.

Trên đây là những nguyên tắc khi mua bán nhà Thủ Đức để hạn chế tối đa những rủi ro có thể gặp phải. Hy vọng rằng với những chia sẻ trên, bạn cảm thấy hữu ích cũng như mua bán nhà đất Thủ Đức thuận lợi hơn!

Related Articles