Home    Luật mua bán và chuyển nhuợng quyền sở hữu đất
Hiện nay, tôi đang chuẩn bị mua lô đất. Một số thủ tục về mua và chuyển nhượng quyền nắm giữ đất mà tôi không được rõ, kính nhờ các chuyên gia tư vấn hỗ trợ tôi về: Thủ tục mua đất để tiền cọc, tôi sẽ gửi trước một số chi phí tới bên bán để bên bán rút giấy chứng nhận quyền nắm giữ đất (Sổ đỏ) của họ ra từ ngân hàng nhà nước mà họ đang thế chấp.
Khi họ đi rút tại ngân hàng nhà nước, tôi sẽ cùng họ tham dự. Sau đó, khi xóa thủ tục thế chấp ngân hàng, bên bán là người triển khai việc này hay bên tôi phải tự liên hệ triển khai ạ?Hoàn thiện thủ tục xóa thế chấp ngân hàng, tôi sẽ trả đồng loạt số tiền còn lại và cả 02 bên ra tại Văn phòng công chứng để thực thi hợp đồng ủy quyền. Lệ phí ngay tại bước này là bao nhiêu và bên nào sẽ chịu ạ?2. Thủ tục ủy quyền quyền nắm giữ đất. Khi đăng khi sang tên quyền sở hữu đất, tôi cần những bộ Hồ sơ là gì, lệ phí là bao nhiêu và trong những năm bao nhiêu ngày để tôi có khả năng chính thức nhận được sổ đỏ chính chủ của lô đất mà tôi đã mua?
ảnh minh họa

Trả lời: Thủ tục mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu đất

Thứ nhất, thủ tục mua mảnh đất sau khi anh (chị) đã đặt tiền cọc:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận ủy quyền sẽ mang các giấy tờ hợp pháp đó cùng chứng minh nhân dân ra Văn phòng công chứng xác nhận HĐ mua bán nhà đất chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất với các nội dung đã thỏa thuận hợp tác như trong hợp đồng đặt cọc.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại văn phòng đăng kí QSDĐ.
Bước 3: Nộp thuế và các loại phí, lệ phí theo quy chế của pháp luật.
Thứ hai, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:
-CMND, Sổ hộ khẩu.
– GCNQSDĐ
– hợp đồng mua bán được công chứng
– Đơn xin cấp GCNQSDĐ theo mẫu
– Giấy chuyển nhượng của những bên cho bên thực hiện nộp hồ sơ và nhận GCNQSDĐ.
Thứ hai, khi triển khai thủ tục sang tên quyền nắm giữ đất, thông thường bên ủy quyền sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nhân chuyển nhượng ủy quyền chịu lệ phí trước bạ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp tác khác.
Thứ bavề khoản Phí, lệ phí khi ủy quyền quyền sử dụng đất: Căn cứ và mức thu phí được quy chế tại thông tư số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của cục Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, điều hành quản lý và sử dụng phí công chứng thì:
– Công chứng HĐ ủy quyền, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có gia tài gắn liền với đất (tính trên tổng mức quyền sử dụng đất và giá trị gia sản gắn liền với đất) theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 2 thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP:
– Mức thu:
+ Giá trị tài sản dưới 50 triệu đồng: Phí 50 nghìn đồng;
+ Giá trị tài sản từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: phí là100 nghìn đồng;
+Giá trị gia sản từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: phí tính bằng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch;….
nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí do các bên thỏa thuận trong HĐ. Tiền thuế và lệ phí phụ thuộc vào giá trị hợp đòng mà các bên thỏa thuận hợp tác và khung giá thành của đất bán so với thửa đất chuyển nhượng ủy quyền nên Văn phòng công chứng sẽ căn cứ vào giá trị trong thực tiễn mà lô đất anh (chị) để tính thuế và lệ phí. Trong trường hợp, giá trị hợp đồng mà công chứng áp ít hơn giá khung của Chính phủ thì áp khung của nhà nước, còn nếu Công chứng áp giá cao hơn khung giá nhà nước quy chế hoặc để giá trị thật của quyền sử dụng đất thì lấy giá Công chứng áp để đánh thuế.
Thứ tư, theo quy chế của pháp luật nhiều chủng loại thuế, phí, lệ phí cần nộp khi thực thi thủ tục ủy quyền quyền sử dụng đất bao gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân:
Khỏan 6 Điều 5 Luật chỉnh sửa bổ trợ một số ít điều của các Luật thuế năm trước đã sửa đổi, bổ trợ Điều14 về nguồn thu chịu thuế từ chuyển nhượng ủy quyền Nhà Đất BĐS của Luật thuế TNCN 2007 như sau:
1. Nguồn thu chịu thuế từ chuyển nhượng ủy quyền Bất Động Sản được xác lập là giá chuyển nhượng ủy quyền từng lần.
2. Chính phủ quy chế nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng Nhà Đất.
3. Thời điểm xác định nguồn thu chịu thuế từ chuyển nhượng ủy quyền BĐS là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Và khoản 2 Điều 23 cũng sẽ được chỉnh sửa, bổ trợ theo đó: Thuế suất thuế TNCN từ chuyển nhượng ủy quyền BĐS là 2% giá ủy quyền từng lần. Như vậy, tiền nộp thuế TNCN = Giá ủy quyền × 2%.
chuyển đổi quyền sử dụng đất
– Lệ phí trước bạ
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí
Trong đó:
+) Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%
+) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận ủy quyền của những tổ chức, cá nhân là giá ủy quyền thực tiễn ghi trong hóa đơn, hoặc HĐ ủy quyền, giấy tờ mua và bán hoặc Tờ kê khai lệ phí trước bạ.

Related Articles